Dans ce contexte, le vendeur est tenu par la loi de faire effectuer par un Diagnostiqueur certifié, plusieurs diagnostics, constats et mesurages, en fonction de l’ancienneté du bien et de l’état des installations (CREP,DPE, Amiante, Electricité, Gaz, Termites, Mesurage Carrez , entre autres, selon la situation) Regroupés dans le Dossier de Diagnostics Techniques devant être annexé à toute promesse de vente, et obligatoirement lors de la signature du contrat de vente du bien,
ces diagnostics constituent une expertise de l’état du bien, afin que le futur acquéreur ait une idée précise de ses qualités et défauts.
A noter que l’absence d’un diagnostic ou un mesurage erroné engage la responsabilité du vendeur, du diagnostiqueur, et entrainerait éventuellement l’annulation voire la renégociation de la vente ; dans tous les cas, la garantie des vices cachés ne pourra s’appliquer. Seuls, des professionnels qualifiés tels que les diagnostiqueurs de MV DIAG, pourront vous accompagner par leurs conseils et leur sérieux dans vos projets.
Diagnostic Amiante
Diagnostic PLOMB
Diagnostic GAZ
Diagnostic Electricité
Diagnostic TERMITES
Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Métrage : LOI CARREZ
ERP (Etat des Risques et Pollutions)
Diagnostic Amiante
Doit être réalisé par un professionnel répondant à un certain nombre de critères de certification, ce diagnostic obligatoire, avant-vente, permet de repérer dans le bien la présence d’amiante ; Concernant initialement les parties intérieures du bien construit avant le 1 er juillet 1997, ce diagnostic a été étendu à compter d’avril 2013 sur les parties extérieures du bâti ;
L’amiante, largement utilisé dans la construction, avant 1997 est présent dans les matériaux comme les isolants, les revêtements, les faux-plafonds etc, et libère des fibres et des particules responsables de graves problèmes de santé (cancers, maladies respiratoires), même 40 ans après l’inhalation ;
En cas de doutes, le professionnel peut être amené à opérer des prélèvements ;
La VALIDITE du diagnostic amiante dépend du résultat du rapport :
SI ABSENCE D’AMIANTE, VALIDITE ILLIMITEE
Si le diagnostic effectué préalablement date d’avant le 1 er janvier 2013 le diagnostic n’est plus valide ; de même, il est conseillé de le refaire si des travaux ont été réalisés ultérieurement ;
S’IL EST POSITIF : elle dépend de l’état de conservation des matériaux :
– Si les matériaux sont dégradés, des travaux devront impérativement être réalisés sous un délai de 36 mois, à l’issue duquel un nouveau diagnostic devra être fait ;
– Si présence d’amiante, mais le bien est en bon état, un nouveau diagnostic sera exigé au terme d’une période de surveillance de 3 ans
Diagnostic PLOMB
(Constat d’Exposition au plomb : CREP) Doit être réalisé par un professionnel certifié et habilité par l’ASN, que ce soit avant la vente ou la location ;
Obligatoire pour les biens à usage d’habitation et ses annexes, construits avant le 1 er janvier 1949 ;
Ce diagnostic consiste à mesurer la concentration en plomb présent dans les revêtements (peintures anciennes, plâtre, briques) y compris à l’extérieur, et constater leur état de conservation ; il sert également à repérer les situations à risque de saturnisme infantile ou de dégradation du logement ;
Si ce constat met en évidence une concentration supérieure au seuil de 1mg/cm2 dans un des matériaux le vendeur ou le loueur a l’obligation de réaliser des travaux, avant l’opération immobilière ; le diagnostiqueur a alors l’obligation de fournir une copie du rapport à l’Agence Régionale de Santé (ARS)
Si pas de plomb ou concentration inférieure au seuil autorisé VALIDITE ILLIMITEE : le CREP initial doit alors être joint à chaque promesse de vente ou signature de l’acte de vente ;
Si présence de plomb, VALIDITE DE 1AN
Diagnostic GAZ
(gaz de ville, gaz naturel)
Diagnostic devant être réalisé par un professionnel certifié préalablement à toute vente ou mise en location, pour toutes habitations (appartements, maisons et dépendances), de PLUS DE 15 ANS ;
Il permet de vérifier la conformité des installations, et repérer les risques, tant pour les personnes (émanations d’oxyde de carbone) que des biens (incendie, explosion) ;
L’examen visuel (37 points de contrôle) porte sur les parties visibles de l’installation : tuyauterie fixes, ventilation, combustion, raccordement des appareils, chaudière, chauffe-eau, appareils de cuisson, entretien ; le constat est réalisé sans démontage d’éléments de l’installation ;
Si l’installation initiale a été modifiée depuis moins de 3 ans, à la date du diagnostic, le certificat de conformité délivré par un organisme agréé lors de la modification, tient lieu de constat de l’état de l’installation ;
A l’issue du diagnostic, les anomalies présentes éventuellement sont classifiées selon les risques et signalées au propriétaire : de la simple information, jusqu’au risque de danger imminent (DGI) détecté par le professionnel, qui pourra alors procéder à la coupure d’alimentation en gaz ; le propriétaire devra impérativement procéder aux travaux de remise en état, avant la remise en service ;
VALIDITE 3 ANS POUR UNE VENTE et 6 ANS POUR UNE MISE EN LOCATION
Diagnostic Electricité
Obligatoire pour tout bien en vente dont l’installation date de plus de 15 ans ; Doit être réalisé impérativement par un diagnostiqueur certifié, il permet la vérification d’une installation intérieure électrique des parties privatives d’un bien (et de ses dépendances) afin d’en détecter éventuellement les anomalies pouvant nuire à la sécurité de ses usagers (électrocution par exemple, incendie) et de leurs biens ;
L’examen est essentiellement visuel et ne comporte aucun démontage des installations ;
87 points devront être contrôlés, depuis le compteur jusqu’aux bornes de raccordements des installations, y compris la vérification des dispositifs de coupure automatique (disjoncteur) ;
Les anomalies repérées et les risques sont détaillés dans le rapport, qui recommande les améliorations nécessaires ;
VALIDITE DE 3 ANS POUR LA MISE EN VENTE
Diagnostic TERMITES
L’état relatif à la présence de termites, mérules, et autres insectes xylophages doit être réalisé par un professionnel certifié, lors de la vente d’un logement (maison individuelle, parties privatives des logements en copropriété) situé dans une zone infestée et déclarée par arrêté préfectoral ;
Examen visuel, il donne des informations sur la présence ou non d’insectes dans le bien, qui peuvent dégrader le bois et dérivés utilisés dans la construction, pouvant même occasionner un effondrement du bien ;
La présence de termites, appelle la nécessité de traitements spécialisés pour les éradiquer, mais n’empêche pas une vente ; toutefois, le futur acquéreur doit en avoir connaissance avant l’achat ;
VALIDITE DU DIAGNOSTIC 6 MOIS. Si au moment de la promesse de vente ou l’acte de vente l’ancienneté du diagnostic dépasse les 6 mois, il faudra le refaire
Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Evalue la consommation d’énergie d’un bâtiment et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre ;
Ce diagnostic est obligatoire pour toute vente (dès la mise en ligne de l’annonce de vente) ou location d’un logement (maison ou appartement) et fait partie du dossier technique devant être remis au futur acheteur ou locataire, lors de la signature du bail (sauf si le bien est occupé moins de 4 mois par an) ; il doit être réalisé IMPERATIVEMENT PAR UN DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER CERTIFIE ;
Une refonte du DPE, prévue par la loi ELAN, s’applique depuis le 1 er juillet 2021, afin d’accélérer la rénovation énergétique des bâtiments, dont il est un outil clé (information de potentiels acquéreurs, accès à des audits énergétiques permettant de bénéficier des aides financières)
Le contenu et les modalités du DPE sont règlementées :
Il doit décrire le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, …etc) ainsi que les équipements de chauffage, éclairage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation) il indique selon le cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (factures) soit estimée ;
Classement du logement selon des échelles de référence, correspondant aux performances du logement ;
La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A la meilleure.. G la plus mauvaise) :
– L’étiquette énergie pour connaitre la consommation d’énergie primaire, – L’étiquette climat pour connaitre la quantité de gaz à effet de serre émise ; – Les biens obtenant une note F et G sont considérées comme des passoires thermiques et devront se soumettre à l’établissement d’un AUDIT ENERGETIQUE, dans le cadre d’une future vente, dès janvier 2022
Le diagnostic est complété, au regard de ces constats, par des recommandations du Diagnostiqueur Immobilier afin d’améliorer la performance énergétique du logement, avec une évaluation/proposition de leurs coûts et efficacité ;
ATTENTION : Ne pas confondre le DPE avec tout autre « diagnostic » ne répondant pas à ces exigences qui pourraient être proposées par ailleurs ;
VALIDITE DU DPE : 10 ANS
Le rapport émis par le diagnostiqueur fait l’objet d’un envoi règlementaire à l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maitrise d’Energie) ;
Métrage : LOI CARREZ
(mesurage de la surface privative d’un logement) : ne concerne que la VENTE des biens en copropriété, (appartements et maisons, locaux commerciaux ou professionnels, et tout local de plus de 8 m² (caves, garage, parking) les maisons individuelles n’étant pas visées par ce mesurage, cette précision ne sera utile, qu’à titre d’information.
Cette loi oblige tout vendeur à notifier avec précision la surface de vie du logement ; ce calcul complexe, potentiellement générateur de contestations pouvant mener à une annulation de la vente, et à de lourdes sanctions, il est conseillé de le faire réaliser par un diagnostiqueur certifié ; dans ce cas le vendeur bénéficie de la garantie de l’assurance du professionnel ;
DUREE DU DIAGNOSTIC ILLIMITE, sauf si travaux réalisés après le mesurage initial ayant un impact sur la surface privative (travaux d’agrandissement par exemple) dans ce cas, un nouveau mesurage est requis ;
ATTENTION ! la superficie habitable loi BOUTIN est différente de la superficie loi CARREZ : ce n’est ni la même loi, ni les mêmes modes de calcul !
Là encore, les erreurs pouvant être lourdes de conséquences (diminution du loyer à la demande du locataire, même plusieurs années après son entrée dans les lieux) mieux vaut avoir recours au diagnostiqueur immobilier ;
VALIDITE ILLIMITEE tant qu’aucuns travaux n’auront été réalisés
ERP (Etat des Risques et Pollutions)
En France, la loi oblige le propriétaire à informer son acheteur sur les risques et pollutions auxquels est exposé son logement (miniers, naturels technologiques, sismiques, radon…) situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques ;
L’ERP doit être annexé à la promesse de vente, ou l’acte de vente (toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant au même propriétaire ou à une même indivision); La liste des communes concernées par le diagnostic ERP est arrêtée par le Préfet, qui liste les risques pour chacune d’entre elles ;
VALIDITE : utilisable pendant 6 mois, jusqu’au changement de règlementation
