Faisant parti du DDT (Dossier Diagnostic Technique), le diagnostic de performance énergétique (aussi appelé DPE) est un diagnostic immobilier obligatoire pour toutes les transactions, vente et locations incluses. Valable 10 ans, il est souvent exprimé au travers de deux étiquettes colorées, à savoir ‘énergie’ et ‘climat’, qui comportent une lettre qui varie entre A à G (classement obtenu grâce au DPE).

Ce classement est basé sur une méthode de calcul standardisée, établie par un logiciel réglementé et validé par l’ADEME, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, un organisme de référence. Les données obtenues sont alors cruciales pour le calcul et permettent d’estimer le positionnement du logement du point de vue économique comme environnemental (repérage rapide d’un logement en situation de surconsommation).

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel mentionné à l’article L.271-6 du code général de la construction et de l’habitation. Le choix du diagnostiqueur est donc important puisqu’il va conseiller judicieusement le propriétaire, bailleur ou vendeur, en matière de comportement écologique et de rénovation énergétique.

Le DPE est obligatoire en cas de vente depuis le 01 Novembre 2006 (D n°2006-1147 14/09/2006) pour tout bien immeuble sur le territoire métropolitain quel que soit la destination du bien ou le propriétaire de l’immeuble.

Concernant la location, un DPE est obligatoire pour tous les nouveaux contrats de location signés depuis le 01/07/2007 à l’exception des locations saisonnières ainsi que des baux ruraux (art L 134-3-1 du CCH)

Néanmoins, le diagnostic DPE doit préciser :

• Les principales caractéristiques techniques du bien
• La méthode employée pour le calcul
• Les données retenues pour le calcul
• Un descriptif des équipements servant de chauffage, de production d’eau chaude, etc.
• Pour chaque catégorie d’équipement, un classement de la consommation rapporté à la surface : l’étiquette énergie.

Une fois la consommation énergétique globale du bien établie, le diagnostiqueur devra produire deux étiquettes destinées à classer le bien selon :

• La consommation d’énergie primaire rapporté à la surface habitable
• La production annuelle de gaz à effet de serre (GES)

Un logement bien isolé et bien noté, avec un DPE élevé se louera mieux, plus cher et plus vite qu’un bâtiment dont l’isolation est à revoir. De l’autre côté, le locataire sera également heureux de dépenser moins d’énergie.

Le DPE doit être tenu à la disposition de tout visiteur, candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande au propriétaire. Décret du 14 septembre 2006 instauré par la loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004.

Le DPE collectif est obligatoire pour tout immeuble de 50 lots ou moins, disposant d’un équipement de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire collectif ou d’une climatisation collective.

Le DPE permet d’estimer la quantité d’énergie consommée par le bien et d’évaluer sa performance énergétique, ainsi que l’impact de sa consommation en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE a pour objectif d’inciter aux travaux d’économies d’énergie.

Le DPE est valide 10 ans. Dans le cas où un DPE en cours de validité aurait été réalisé pour l’ensemble de la copropriété, il n’est pas nécessaire de le refaire. Toutefois, s’il n’est pas conforme aux dispositions des articles L.134-4-1 et L271-4 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, il faudra le faire compléter en accord avec les normes en vigueur.

AUDIT ENERGETIQUE

Face au dérèglement climatique, la maitrise de l’énergie devient une préoccupation majeure…

La Loi du 8/11/2019 relative à l’énergie et au climat introduit une série de mesures visant, entre autres, à identifier les possibilités  d’améliorations énergétiques des bâtiments, reposant en priorité sur la réalisation d’AUDITS ENERGETIQUES ;

A cet effet, la loi stipule l’obligation, pour les logements disposant d’un DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)  en classe F ou G (dénommées Passoires Thermiques) de réaliser un audit énergétique d’ici le 1 ER JANVIER 2022 ;

L’AUDIT ENEGETIQUE qu’est ce que c’est ?

C’est un constat de la performance énergétique de votre habitation, permettant d’évaluer la qualité de vos installations et équipements (isolation parois et plafonds, toitures, fenêtres chauffage, production eau chaude, ventilation, thermostats etc…), sur la base d’une étude réalisée par des professionnels qualifiés ( *reconnus RGE pour bénéficier d’aides financières)

3 objectifs :

• Baisser les consommations énergétiques et en priorité les charges de chauffage ;
• Augmenter le confort des logements, et prendre conscience de nos comportements ;
• Augmenter la valeur de son logement en cas de revente ;

A l’issue de cet état des lieux, le professionnel rend son rapport, en indiquant les points d’améliorations préconisés afin d’améliorer les performances de l’habitation,  conseiller un plan de travaux et les priorités, ainsi que les possibilités d’aides financières ;

L’AUDIT ENERGETIQUE EST ELLIGIBLE A DIVERSES AIDES, EN FONCTION DE VOTRE SITUATION ….

*RGE : Reconnu Garant de l’Environnement ;

**L’AGENCE DE LA TRANSITION ENERGETIQUE (ADEME) recense toutes les aides mobilisables en fonction de votre situation, ainsi que la liste des professionnels agréés RGE

En cas de vente ou de location d’un bien immobilier comportant une installation intérieure de gaz (naturel, butane, propane) datant de plus de 15 ans, un diagnostic de l’installation devra être annexé à l’acte authentique. A défaut, aucune clause d’exonération des vices cachés ne pourra être stipulée dans l’acte de vente.

Les nouvelles installations ainsi que les installations qui ont été modifiées ou complétées doivent faire l’objet d’un Certificat de Conformité (arrêté ministériel du 2 Août 1977 modifié).

• Le Certificat de conformité intérieure de gaz (CCI) doit être établi et signé par le professionnel ou le particulier qui a réalisé les travaux puis validé par un organisme de contrôle agréé par le Ministère de l’Industrie.
• Pour les organismes de contrôle gaz l’association Qualigazest l’organisme agréé de référence depuis 1990.

L’état de l’installation intérieure de gaz est valide pendant 3 ans dans le cas d’une vente, et pendant 6 ans dans le cas d’une location.

Réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié gaz, ce diagnostic vise à décrire l’état des installations aux regard des exigences de sécurité et notamment de la norme NF P45-500. Feront donc l’objet d’une vérification :

• L’état des installations fixes de chauffage et de production d’eau chaude (chaudières, chauffe-bain) fonctionnant au gaz (naturel, butane, propane) et leur raccordement,
• L’état des tables de cuisson fonctionnant au gaz et leur raccordement
• L’état des équipements de ventilation et d’aération des pièces où fonctionnent ces appareils

L’amiante est encore aujourd’hui un problème sanitaire important responsable de cancers et de maladies respiratoires graves. Une seule fibre amiante inhalée peut provoquer des problèmes de santé 40 ans plus tard. Selon l’institut amiante INRS environ 3 000 décès en France sont encore causés par l’exposition amiante. Détecter l’amiante est une obligation réglementaire liée à la santé. L’amiante est susceptible d’être présent dans de nombreux ouvrages, matériaux et produits des biens immobiliers construits avant 1er juillet 1997 peuvent contenir de l’amiante car son utilisation n’était pas encore interdite.

Selon la date d’émission du permis de construire, le propriétaire fait donc intervenir un diagnostiqueur immobilier certifié avant de vendre ou de louer le bien. L’opérateur contrôle s’il y a présence ou absence d’amiante dans les éléments à risque, dépendances y compris.

Au moindre doute, des prélèvements sont réalisés. Il s’agit aussi de contrôler l’état de conservation du matériau amianté pour évaluer sa dangerosité. S’il y a présence d’amiante dans le bien, la procédure à suivre dépendra de la gravité de la situation, du contrôle périodique au désamiantage.

Quels sont les différents diagnostics amiante et quels sont les matériaux et produits cibles ?

• Dans le cadre d’une vente immobilière, il faut obligatoirement programmer un diagnostic amiante avant-vente (DAAV)
• Dans le cadre d’une location de lot de copropriété, il s’agit d’un diagnostic amiante parties privatives (DAPP)
• La location d’une maison ne requiert pas de diagnostic amiante mais il est fortement conseillé de le réaliser pour s’assurer que le logement ne présente aucun danger pour les futurs occupants.
• Quant aux parties communes des copropriétés et les locaux professionnels, le risque amiante doit être géré au travers d’un dossier technique amiante (DTA)
• Dans le cadre de travaux ou de démolition, on opère un repérage spécifique.

Dans tous les cas, chaque recherche d’amiante, c’est-à-dire détection de l’amiante et contrôle de son état de conservation le cas échéant, s’oriente sur une ou plusieurs listes de matériaux et produits contenant de l’amiante figurant au sein du Code de la santé publique.

Mesures d’empoussièrement

L’amiante est, bien qu’interdit dans les matériaux et équipements de construction depuis 1997, encore présent dans de nombreux immeubles et habitations. Composé de fibres, il se délite par l’action du temps, de la détérioration naturelle ou artificielle (travaux).

Il libère de microscopiques particules volatiles extrêmement nocives. On sait que l’exposition à cette substance et son inhalation provoque des maladies graves qui constituent la première cause de décès dans le bâtiment. Afin de connaître avec précision la quantité d’amiante présente dans l’air, on fait appel à un laboratoire de prélèvement agréé qui procède à des prélèvements à leurs analyses et au décompte des fibres d’amiante par litre d’air. C’est ce qu’on appelle la mesure d’empoussièrement.

Dans le code de la santé publique, la réalisation des mesures d’empoussièrement doit suivre toute mise à jour du DTA (diagnostic technique amiante), un dossier précis des zones de présence d’amiante et de matériaux contaminés dans les bâtiments (rapports de repérage, date, nature, localisation de l’amiante et consignes de sécurité). Ce suivi détaillé et régulier aboutit à des travaux de désamiantage quand la concentration en fibres d’amiante dans l’air est jugée dangereuse.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans un logement. Il concerne uniquement les logements construits avant 1949. Le plomb est généralement présent dans les anciennes peintures de ces logements. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu’il projette d’acheter ou de louer.

Le CREP consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement pour identifier ceux contenant du plomb et décrire leur état de conservation.

Il sert également à repérer les situations de risque de saturnisme infantile ou de dégradation du logement. Le vendeur (ou le bailleur en cas de location) doit prendre l’initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel.

Le CREP ne concerne que les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. L’article 1er de l’arrêté́ du 19 août 2011, entré en vigueur le 1er janvier 2012, précise les objectifs du CREP :

• Informer le propriétaire et, le cas échéant, les occupants d’un logement ou d’un immeuble, sur la présence de revêtements contenant du plomb dans le bien, y compris les revêtements extérieurs au logement
• Permettre à̀ l’opérateur qui réalise le constat de signaler à l’Agence régionale de santé les situations de risque de saturnisme infantile
• Permettre à l’opérateur qui réalise le constat d’identifier les situations de dégradation du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé ou la sécurité́ des occupants, et de les signaler à l’agence régionale de santé
• Fournir des éléments sur la présence de plomb aux personnes susceptibles de réaliser des travaux de nature à̀ provoquer une altération substantielle des revêtements.

Le CREP doit être établi moins de 6 ans avant la signature du bail s’il existe des revêtements contenant du plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil de 1mg/cm2.

Depuis le 1er juillet 2018, l’état des risques et pollution (anciennement ERNMT) contient une information sur les risques d’exposition au radon, selon la situation de l’immeuble vendu ou loué. Plus de 7 000 communes sont exposées en France à ce gaz cancérigène.

Le radon est un gaz radioactif issu du sous-sol des sols principalement granitiques. Remontant du sous-sol sous forme gazeuse ou transporté par l’eau, et s’infiltrant dans les bâtiments, le radon est inhalé par les occupants exposés à un rayonnement radioactif certes modeste mais prolongé. Le risque radon, peu médiatisé, serait pourtant avéré puisqu’on considère que le radon serait responsable d’un cas sur 20 de cancer du poumon chez un non-fumeur et ce risque serait multiplié par 3 chez un fumeur.

Le diagnostic radon est obligatoire pour certains lieux publics depuis août 2004 et doit être reconduit tous les 10 ans. Les lieux soumis à l’obligation de diagnostic radon sont principalement des établissements publics situés dans un des 31 départements classés comme prioritaires. A terme, il est envisageable que l’obligation de diagnostic radon s’étende également à tous les biens immobiliers situés dans ces départements.

Le diagnostic radon est obligatoire dans les Etablissements Recevant du Public (ERP) où la durée de séjour est significative dès lors qu’ils sont implantés dans un des départements où le risque radon est avéré, soit :

• Les établissements d’enseignement y compris les bâtiments et locaux d’internat
• Les établissements sanitaires et sociaux disposant d’une capacité d’hébergement (hôpitaux, cliniques, foyers…)
• Les établissements thermaux
• Les établissements pénitentiaires

Diagnostic de la qualité de l’air intérieur 

Le diagnostic QAI ou diagnostic de la Qualité de l’Air Intérieur est une mesure puis une analyse de la concentration des différents polluants de l’air à l’intérieur de locaux fermés et permet donc de combattre cette situation via les moyens appropriés.

Il est obligatoire dans de nombreux ERP (Établissements Recevant du Public) et notamment ceux d’enseignement et d’hébergement, et encore facultatif mais néanmoins recommandé dans les locaux de travail, et précieux dans tout logement que l’on souhaite occuper sainement.

La vente ou la location d’un logement doit être précédée d’un diagnostic électricité si l’installation électrique concernée a plus de 15 ans car elles peuvent être défectueuses et poser des problèmes de sécurité.

7 millions d’installations électriques présentent des risques ; 2,3 millions sont considérées comme dangereuses ; tous les ans 100 personnes décèdent par électrocution

Les éventuelles anomalies et préconisations de travaux sont précisées dans le rapport joint au contrat de vente du bien ou au bail de location signé par le futur occupant ou acheteur.

Cette obligation permet de repérer tout risque majeur qui pourrait mettre en danger les futurs occupants. Le diagnostic électrique obligatoire est donc avant tout une expertise liée à la sécurité qui s’effectue sans démontage ni destruction, par un contrôle visuel d’éléments spécifiques de l’installation électrique et à l’aide d’appareils de mesure de précision.

Quelles sont les autres particularités du diagnostic électrique et qui peut le réaliser ?

• Le diagnostic électricité a pour objectif de décrire l’installation électrique présente
• Lors de la signature de l’acte de vente, le diagnostic électrique doit dater de moins de 3 ans.
• Lors de la signature d’un bail, il doit dater de moins de 6 ans.
• Seul un diagnostiqueur certifié peut établir un diagnostic électricité de l’installation intérieure conforme aux exigences des pouvoirs publics et susceptible de désengager le vendeur ou le bailleur de toute responsabilité pour vices cachés.

L’opérateur certifié fait une description minutieuse de l’état de l’installation intérieure d’électricité des 87 points de contrôle imposés selon le Fascicule de documentation FD C 16-600 de juin 2015 :

• Accessibilité de l’appareil général de commande et de protection
• Présence d’un dispositif de protection contre les surintensités
• Matériel électrique adapté ou non, etc.

Les termites ne sont pas faciles à repérer. Les signes d’infestation les plus fréquents sont constitués par des tunnels soulevés de terre appelés « cordonnets termites ». Ils apparaissent à la surface des murs, du bois ou du sol et sont empruntés par les insectes qui ravitaillent leur colonie en cellulose

Il est obligatoire en fonction de la localisation du bien, pour la vente d’une maison ou d’un appartement de faire un diagnostic de présence de termites. Dans le cas positif, une déclaration doit être adressée à la mairie et des travaux peuvent être obligatoires.

Un diagnostic des termites doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié par le comité français d’accréditation (Cofrac). Ce diagnostic consiste simplement en un examen visuel des différentes parties en bois de la maison, en particulier la charpente. Il est valide pendant 6 mois.

LOI CARREZ :

La Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite Loi Carrez, oblige le vendeur d’un bien immobilier en copropriété, appartement ou maison individuelle, à usage d’habitation, commercial ou professionnel, à informer précisément l’acquéreur de sa superficie privative.
Absent lors de la conclusion de la vente, il peut entraîner l’annulation de la transaction par le vendeur sans pénalité.

Pour éviter l’annulation de la vente d’un bien en copropriété, d’une surface au moins égale à 8 m2, le mesurage Loi Carrez est obligatoire lors de la signature du compromis de vente et annexé à celui-ci. Effectué dans les règles de l’art par un diagnostiqueur immobilier certifié, il protège l’acquéreur et le vendeur.

La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.

LOI BOUTIN :

La loi Boutin, ou de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 introduit plusieurs mesures dans les rapports locatifs, de copropriété, des logements HLM, etc. Elle permet notamment : L’interdiction de demander une caution pour les sociétés

A partir d’avril 2017, le mesurage de la surface habitable doit également figurer dans le libellé des annonces immobilières que celles-ci soient numériques, en vitrine d’agence ou publiées dans la presse. On parle de diagnostic de surface Loi Boutin lorsqu’il s’agit d’une attestation délivrée par un diagnostiqueur immobilier certifié ou de mesurage Loi Boutin lorsque cette mesure est établie par le bailleur, l’agence ou tout mandataire de location.

Le mesurage de la surface habitable du bien loué est effectué selon les critères de prise en compte définis par la Loi Boutin.

Une erreur de mesure ou l’absence de mesurage Loi Boutin engage la responsabilité du bailleur ou du mandataire de location et peut avoir des conséquences sur le bail et le montant des loyers.

L’assainissement est une démarche visant à améliorer la situation sanitaire globale de l’environnement dans ses différents composants. Il comprend la collecte, le traitement et l’évacuation des déchets liquides, des déchets solides et des excréments.

L’assainissement collectif ou non collectif a pour objet l’évacuation et le traitement des eaux usées. Les eaux usées désignent les eaux vannes (l’eau provenant des WC) et les eaux grises (l’eau provenant du lavabo, de la cuisine, du lave-linge…). Elles ne peuvent pas être rejetées dans la nature, car elles sont nocives pour l’environnement. Elles doivent donc au préalable être traitées pour prévenir les risques de pollution.

Il existe 2 méthodes d’assainissement :

• Évacuation dans un réseau communal d’assainissement collectif, le « tout-à-l’égout »
• Récupération par un équipement d’assainissement non collectif, l’assainissement autonome ou individuel

Les zones d’assainissement collectif et non collectif sont délimitées dans le zonage d’assainissement consultable en Mairie.

Le processus d’assainissement conventionnel d’une station d’épuration est le suivant :

• Relevage : les eaux sont, quand nécessaire, relevées jusqu’à la station d’épuration, par des pompes ou des vis d’Archimède.
•  Pré-traitement : élimination des plus gros déchets en faisant passer l’eau à travers des grilles, des tamis, des sables et graviers par décantation dans des bassins, des graisses par injection d’air qui les fait remonter à la surface…
• Traitements primaires : procédés physiques ou physico-chimiques.
• Traitements secondaires : Elimination des matières polluantes solubles (carbone, azote, phosphore).
• Clarification : L’eau est une nouvelle fois décantée pour se débarrasser des boues organiques avant de pouvoir être rejetée.
• Traitements tertiaires : Elimination poussée des matières polluantes azotées et phosphorées (eaux de baignade). Désinfection : neutralisation des virus et bactéries pathogènes par l’utilisation d’agents chlorés, d’ozone, d’ultraviolets, ou par filtration sur membranes.
  – Traitement des résidus : les gaz malodorants sont captés et traités dans des tours de lavage ; 1m3 d’eau usée produit environ 400 grammes de boues. La France produit chaque année près de 1 million de tonnes de matières sèches qui résultent du traitement des boues.

En France, la loi oblige le propriétaire à informer son locataire ou son acheteur sur les risques et pollutions auxquels est exposé son logement. Un diagnostic Etat des risques et pollutions (ERP) doit notamment être annexé à la promesse de vente ou au bail de location.

Le diagnostic ERNMT, appelé par la suite ESRIS puis maintenant ERP, rapporte l’ensemble des risques externes auxquels le logement est exposé : inondations, glissements de terrains, sécheresse, effondrements de terrain, proximité d’usines chimiques, exposition au radon, etc.

Ce diagnostic doit être réalisé en cas de mise en location de toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

L’État des Risques et Pollutions est un diagnostic immobilier qui regroupe les informations liées aux risques et à certains effets de la pollution des sols. … L’ERP doit être réalisé par le propriétaire et/ou le bailleur par le biais d’un formulaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral.

L’état des risques et pollutions qui doit être joint au bail doit avoir moins de 6 mois sinon il doit être refait.